La vente en l’état futur d’achèvement (vefa) 20880

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La vefa

Par chah Najib
étudiant en droit

La Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), concernant le secteur protégé (d’habitation ou mixte) est un des contrats les plus utilisés en matière de construction. Surtout utilisé en milieu urbain, la VEFA est communément appelée « achat sur plan », ce qui résume son objet. En effet, la VEFA est le contrat par lequel une personne, l’acquéreur, contracte avec une autre, le constructeur (ou promoteur) qui s’engage à construire sur un terrain qui lui a vendu un immeuble dont il deviendra propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux, par voie d’accession.

Afin d’éviter les désagréments rencontrés dans les années 1960 par les acquéreurs, le législateur est intervenu le 3 janvier 1967 par un texte d’ordre public. Certain qualifient, avec le Professeur Hugues PERINET MARQUET la loi sur le VEFA comme étant le « néolithique du droit de la consommation ».

La loi prévoit un mécanisme qui s’échelonne dans le temps : la VEFA connaît un contrat préliminaire (I) et un contrat définitif (II). Quels en sont les mécanismes et régimes ?

1/ le contrat préliminaire

Dès lors que l’on se trouve en VEFA, ce contrat est impératif. Ainsi l’article L 261-15 du code de la construction et de l’habitation (CCH) dispose que toute autre promesse de vente ou d’achat est nulle. C’est le contrat par lequel une personne, le réservataire, réserve l’achat éventuel d’un immeuble à une autre, le réservant. Ce dernier, en contrepartie recevra un dépôt de garantie. Quelles sont la réglementation (A) et la portée (B) de ce contrat préliminaire?

A ? Réglementation du contrat préliminaire.

Les mentions obligatoires :

Les articles R 261-25 et R 261-26 du CCH imposent la mention de la surface approximative d’habitation. L’article R 261-27 du même code impose la rédaction de ce contrat par écrit. Il s’agit donc d’un contrat solennel.

Le droit de rétractation :

La Loi de 1967 est une Loi « consumériste », ainsi le non professionnel a 7 jours pour renoncer à l’opération. Ce droit de rétractation est d’une grande importance et les tribunaux sanctionnent le professionnel de n’avoir par informé le client de ce droit.

Un dépôt de garantie bien encadré :

Lorsque l’on conclu un contrat préliminaire, le constructeur va demander, pour sa trésorerie, un dépôt de garantie.

Son montant ne peut dépasser 5% du prix définitif prévu si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an, 2% s’il est compris entre 1 et 2 ans. Au delà, il n’y a pas de dépôt exigé. Cette somme doit être versée sur un compte spécial insaisissable et indisponible sous peine de sanctions pénales.

le dépôt de garantie est restitué si :

La vente ne se réalise pas du fait du vendeur.

Si le prix de vente excède de 5% le prix prévisionnel.