L'habitation : la loi de 1948 33046

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PARTIE 1 DROIT DE L’IMMOBILIER

CHAPITRE 1 ? LA LOI DE 1948

I ? Fondement de la loi de 1948

II - La situation actuelle

III ? conditions de sortie

A ? reprendre le logement pour l’habiter

1 ? reprise avec offre de logement

2 ? reprise sans offre de logement

B ? le contrat de sortie

1 ? le bail de 8 ans

2 - le bail de 6 ans

Application

Au sortir de la guerre 39-45 la crise du logement est très grave. D’une part, pendant la durée de la guerre il n’y a pas eu de construction et d’autre part, les bombardements sont la cause de nombreuses démolitions. La loi du 1^er septembre 1948 fut à l’époque très contraignante pour les bailleurs.

La France recense et classe tous les immeubles, maisons et appartements, en catégories. Le classement tient compte du confort, de l’orientation, de l’étage, de l’équipement sanitaire, du type de chauffage, ascenseur... Les surfaces réelles sont affectées d’un coefficient suivant des critères de vue, ensoleillement, éclairement, pièce par pièce. Il est défini ainsi une surface corrigée qui sera modifiée par les éléments de confort. Exemple : un lavabo c’est 1m² de plus, un bac à douche : 2m², une cave de 2 à 10m² : 1m²...

I ? FONDEMENT DE LA LOI DE 1948

Le loyer est encadré suivant la catégorie de classement de l’immeuble. Il y a un prix au m² pour les 10 premiers m² et un prix moindre au m² pour les suivants. Tous les baux seront établis obligatoirement sous ce régime de la loi de 1948. Les catégories sont au nombre de 4 divisées en sous catégories : I, IIA, B, C, IIIA, B et IV (décret du 10.12.1948). Les bailleurs ne peuvent plus faire de travaux d’aménagement compte tenu des loyers perçus. Le locataire bénéficie du droit de maintien dans les lieux, c’est un droit personnel. Ce droit n’est donc pas transmissible (art 17) mais la loi consent quelques exceptions : en cas de décès de l’occupant, le conjoint, les ascendants, les enfants mineurs jusqu’à leur majorité ou les handicapés quelque soit leur âge peuvent demander leur maintien dans les lieux. Depuis la loi E.N.L. le partenaire pacsé peut invoquer ce droit, mais pas le concubin.

L’occupation doit être constante (8 mois par an). Son droit peut être remis en cause s’il est propriétaire d’un autre logement correspondant à ses besoins.

La vente d’un appartement occupé en loi de 1948 est très difficile à réaliser car on ne peut donner congé au locataire occupant. Le fisc admet une décote de 30 à 50% de la valeur libre du logement.

Les loyers soumis à cette loi sont bas et les modalités d’augmentation restent très limitées. Le locataire refusant tous travaux d’amélioration qui ferait sortir ce bail de la loi de 1948.

II ? LA SITUATION ACTUELLE

L’INSEE recense environ 240 000 logements encore soumis à ce régime. Ceux-ci sont détenus de longue date. Certaines catégories sont éliminées : I, IIA (sauf les IIA occupés par les locataires âgés de plus de 70 ans). Voici les loyers fixés par le décret du 19.08.2007.