Le droit de copropriété 19.00 / 20

DROIT DE LA COPROPRIETE La copropriété désigne une propriété mobilière ou immobilière commune à plusieurs personnes. C’est un mode d’appropriation d’un immeuble bâti qui se caractérise par une division des lots, objet d’un droit de propriété exclusif sur les parties privatives et d’un droit de propriété indivise sur des parties communes, exprimée par une quote-part affectée à chaque lot. Les lots sont donc répartis entre les copropriétaires qui s’organisent au sein d’une collectivité (le syndicat) dont l’objet est d’assurer la gestion de l’immeuble. On peut parler de copropriété horizontale (secteur pavillonnaire) ou de copropriété verticale (immeuble). Elle est régit principalement par la loi du 10 juillet 1965. I. L’Environnement de la Copropriété A. Le Règlement de Copropriété C’est une charte auquel adhère ipso facto tout copropriétaire lors de l’acquisition d’un lot au sein de la copropriété. Il a pour objet de fixer les droits et obligations des copropriétaires et de régir la vie de la copropriété. En l’absence de règlement de copropriété, c’est la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 (droit commun) qui s’appliquent. Il peut également être demandé au tribunal d’en imposer un en désignant un expert chargé d’établir un projet. Il peut être préalable ou postérieur à l’existence du syndicat. Dans ce dernier cas, il est adopté par l’Assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 26. Selon l’article 8 de la loi, le règlement de copropriété doit déterminer la destination des parties privatives et des parties communes et leurs conditions de jouissance. Il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes. Les règlements publiés à compter du 31 décembre 2002 doivent indiquer le mode de calcul des tantièmes de copropriété et de répartition des charges. Le règlement de copropriété peut restreindre les droits des copropriétaires, il y a 3 catégories de limites : - le respect de l’ordre public et des bonnes mœurs - le respect des dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 - le respect des droits des copropriétaires : « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères de situation » Le règlement de copropriété ne sera opposable aux tiers qu’à compter de sa publication au fichier immobilier. Elle sera effectuée à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble. B. La Détermination des Parties Communes et des Parties Privatives L’article 2 dispose « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ». Le copropriétaire dispose alors d’un droit de jouir et d’un droit de disposer des parties privatives. L’article 3 dispose « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; - le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisation y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors. Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : - le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ; - le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; - le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; - le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. » Cependant, le règlement de copropriété peut faire de ces parties d’immeubles des parties privatives ou en conférer le jouissance privative. Chaque copropriétaire peut user et jouir librement des parties communes. II. Les Organes de la Copropriété A. Le Syndicat des Copropriétaires Le syndicat est constitué de la collectivité des copropriétaires. C’est une personne morale de droit privé. Son existence découle de plein droit de la création de la copropriété (dès qu’il y a au moins deux copropriétaires = naissance automatique). Depuis la loi du 32 juillet 1994, le syndicat des copropriétaires ne peut plus faire l’objet d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, il y a, désormais, une modification de l’organisation collective et du fonctionnement des organes d’administration. L’article 14 (al.3 et 4) dispose : « il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. » Son objectif est de protéger l’intérêt collectif, l’intérêt général de l’immeuble, tout en respectant les droits individuels des copropriétaires. Il n’exerce donc ses pouvoirs que sur les parties communes et n’a aucun pouvoir sur les parties privatives. Il peut conclure des contrats, mais ces actes sont nécessairement conclus par l’intermédiaires du représentant légal du syndicat : le syndic. L’article 14 (al.4) dispose : « il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Ce texte pose une présomption : la victime doit apportée la preuve d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien même si aucune faute n’a été commise. Le syndicat engage sa responsabilité tant à l’égard des copropriétaires qu’à l’égard des tiers. B. Le Conseil Syndical Un conseil syndical assiste le syndic (mais ne doit pas se substituer à lui) et contrôle sa gestion (comptabilité du syndicat, répartition des dépenses, conditions dans laquelle sont passées et exécutées les marchés et tous autres contrats, ainsi que l‘élaboration du budget prévisionnel dont il suis l‘exécution). C’est un organe essentiel car il assure la liaison entre le syndic et les copropriétaires (article 21). Il existe de plein droit par l’effet de la loi et l’assemblée générale n’est amenée à se prononcer que pour en désigner les membres (majorité de l’article 25). Le conseil syndical élit son président parmi ses membres. Lorsque l’assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié dans un délai d’un mois, à tous les copropriétaires. L’assemblée générale peut décidée par délibération spéciale prévue à la majorité de l’article 26 de ne pas instituer de conseil syndical. Cet organe n’est pas imposé pour les copropriétés de très petites tailles ou familiales. Le règlement de copropriété détermine en principe sa composition. A défaut, elle sera fixée par l’assemblée générale. Il est d’usage que les membres soient au minimum trois. La durée de leurs fonctions est de 3 années renouvelables. Tous les documents intéressant le syndicat doivent être communiqués au conseil syndical. Chaque année, il doit rendre compte de l’exécution de sa mission. Sa responsabilité ne peut être recherchée car il n’a pas de personnalité morale.. C. Le Syndic Le syndic est l’organe principal de la copropriété et sa présence est obligatoire. Le choix du syndic est libre, il peut être bénévole ou professionnel. Quand la copropriété comprend un syndicat principale et un ou plusieurs syndicats secondaires, il est possible de nommer un syndic différent pour chaque syndic. Le syndic bénévole répond à un mécanisme d’autogestion de l’immeuble, il est forcément choisi parmi les copropriétaires de l’immeuble ou leurs conjoints. Comme tout mandataire il doit rendre compte de sa gestion selon les modalités librement arrêtées avec les autres copropriétaires. Il doit verser à un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat toutes les sommes ou valeurs qu’il reçoit pour le compte de celui-ci, afin d’éviter une confusion de ces fonds avec ses ressources personnelles. Il doit également se conformer aux obligations résultant du statut de la copropriété et de la réglementation générale édictée dans l’intérêt de la collectivité. Le statut du syndic professionnel (avocat, notaire, huissier de justice, géomètre-expert, …) est régi par la loi Hoguet, il doit donc détenir une carte professionnelle. Il a pour obligation de rendre des comptes au syndicat au moins une fois par an et d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat. Les missions du syndic s’inscrivent dans le cadre d’un mandat . L’article 18 les définit globalement : «  In dépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé : - d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; - d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; - d’établir et tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble ; - d’établir le budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat de copropriété une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ainsi que la situation de la trésorerie du syndicat ; - de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entre tien et de conservation des parties communes et des éléments d’équipements communs, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidées par l’assemblée générale (majorité 25) ; - d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé […] l’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité 25 ; - de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice. » Donc, il détient le pouvoir : - d’inscrire une hypothèque légale du syndicat ; - de faire opposition sur le prix de vente des lots ; - en matière d’assemblée (convocation, tenue de l‘assemblée, notification du procès-verbal) ; - d’engagement et de congédiement du personnel ; - de l’établissement de la liste des copropriétaires, tenue des archives du syndicat, tenue de la comptabilité, en matière de versements pouvant être demandés aux copropriétaires ; - de décision en matière de travaux urgents ; - d’initiative en matière judiciaire. La mission du syndic ne peut être modifiée par un accord entre les copropriétaires ou par des stipulations particulières du règlement de copropriété. Ainsi, ses fonctions s’exercent à la fois dans un cadre institutionnel (loi) mais aussi contractuel (mandat). Le syndic se voit dans l’interdiction de se substituer un tiers pour accomplir sa mission : il a l’obligation d’exécuter lui-même la mission qui lui est confiée. Il lui est également interdit d’occuper d’autres fonctions dans la copropriété. Cela concerne aussi son conjoint et ses préposés qui ne peuvent présider l’assemblée générale. De plus, toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu’au 3ème degré inclus ou ceux de son conjoint doit être spécialement autorisée par une décision de l’assemblée générale. Le syndic doit exécuter toute décision de l’assemblée générale, cependant, il a une obligation de conseil : il doit attirer l’attention des copropriétaires sur les risques ou inconvénients d’une décision. Ce pouvoir d’exécution est interdit à tout copropriétaire. Lorsqu’il y a des travaux, le syndic signe les contrats y afférent et en surveille son déroulement. S’il y a des difficultés, il doit en référer à l’assemblée. Puisqu’il agit en qualité de mandataire, il doit faire connaître sa qualité à ceux avec qui il traite, au risque d’être tenu personnellement responsable des travaux. S’il surveille le chantier, il peut prendre la qualité de maître d’œuvre officiellement par contrat approuvé par l’assemblée générale. Ainsi, il doit veiller à la souscription d’une assurance dommages ouvrages et à l’établissement par un coordinateur d’un plan général de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé. C’est au syndic de réceptionner les ouvrages concernant les parties communes. Il veille également le respect du règlement de copropriété et en assume la responsabilité devant le syndicat. En cas de violation, il doit saisir l’assemblée générale afin d’être autorisé à poursuivre le contrevenant devant le tribunal afin de le voir condamné à cesser ses agissements. Dans certaines hypothèses, il peut même agir d’office. Dans le domaine contractuel, le syndic est seul habilité à conclure et signer au nom du syndicat tous les actes ayant trait à l’administration de la copropriété, sous réserve de l’accord préalable de l’assemblée lorsqu’en raison de l’importance de l’opération son intervention est nécessaire. Il doit préciser qu’il intervient au contrat ès qualité pour le compte du syndicat en vertu du mandat qui lui est confié. Lors de représentation en justice, c’est le seul représentant légal. Il doit être autorisé par décision de l’assemblée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. En matière administrative, le syndic doit administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde (doit prendre à sa propre initiative les mesures tendant à sécuriser les accès) et à son entretien (peut conclure seul les contrats et marchés relatifs). Il procède également au recouvrement des créances et au paiement des dettes. Il peut aussi exercer un pouvoir déléguer par l’assemblée générale (majorité de tous les copropriétaires) qu’en ce qui concerne les actes d’administration et non pas pour les actes à caractère inhabituel. En matière financière et comptable, il doit ouvrir un compte séparé au nom de la copropriété. A défaut d’ouverture dans les 3 mois, le mandat sera nul. Il doit également tenir la comptabilité de la copropriété distincte par le syndicat, qui permet de distinguer clairement la situation de trésorerie (notamment suffisamment pour le mettre face à ses responsabilités en cas d’insuffisance) et qui permet de déterminer la position comptable de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat. Cette comptabilité est une comptabilité d’engagement. Le syndic tient à sa disposition les documents suivants : - le livre journal - le grand livre des comptes - les livres auxiliaires - les balances générales des comptes - les documents destinés aux copropriétaires (l’état financier et le compte de gestion générale). Le syndic est responsable des fautes qu’il commet dans l’exercice de ses fonctions. Les principes de droit commun de la responsabilité civile s’appliquent : la victime devra prouver une faute, un préjudice et l’existence d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Dès lors que l’assemblée générale a approuvé les comptes et a donné au syndic quitus (décharge) de sa gestion, celui-ci n’encourt plus de responsabilité pour l’exercice clos. Il n’engage sa responsabilité contractuelle qu’à l’égard du syndicat. Le syndic peut également encourir des sanctions pénales en cas d’abus de confiance, d’escroquerie ou de blessures par imprudence. D. Le Syndicat Coopératif Il est généralement constitué à l’achèvement des immeubles par des sociétés coopératives (nombre d’associés et d’apports variables). Il s’administre lui-même par l’intermédiaire de ses organes de gestion intérieur sans intervention d’un syndic professionnel par mesure d’économie. Il a pour objectif essentiel de réduire, au bénéfice des coopérateurs, le prix de revient de certains services en assumant, par un effort commun, les fonctions d’intermédiaires dont la rémunération grèverait ce prix. Le syndicat coopératif comporte obligatoirement un conseil syndical. Il peut revêtir sa forme dès l’origine, mais il peut aussi adopter cette forme après sa constitution. La loi SRU a précisé que l’adoption ou l’abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité 25.