La cession du droit au bail 86159

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La cession du droit au bail, également appelée cession de bail, est soumise à des formalités particulières, notamment avant et après la signature du contrat de vente. 

Sommaire :

• I. POSSIBILITE DE CEDER LE BAIL

• II. SIGNATURE DU CONTRAT DE CESSION

• III. FORMALITÉS A ACCOMPLIR SUITE A LA CESSION

I. POSSIBILITE DE CEDER LE BAIL

Le bail commercial contient généralement des clauses susceptibles d'avoir une incidence sur la cession. Le locataire doit, par conséquent, rechercher dans son contrat toutes les clauses relatives à la cession.

Par ailleurs, si la commune où sont situés les lieux loués a délimité un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, elle a la possibilité de préempter le fonds ou le droit au bail en cas de cession.

A. Principales clauses ayant une incidence sur la cession

L'attention du locataire doit, notamment, porter sur les clauses suivantes :

• interdiction de céder le bail en dehors de la vente du fonds de commerce : si une telle clause existe, le locataire n'a pas la possibilité de céder le bail seul sauf à obtenir l'autorisation expresse du propriétaire ;

• activités autorisées dans les locaux loués : si le cessionnaire souhaite exercer d'autres activités que celles mentionnées dans le bail, il est nécessaire de demander une déspécialisation au propriétaire (voir la fiche Comment changer ou ajouter une activité?), à moins qu'il ne s'agisse d'un bail "tous commerces", auquel cas le locataire peut librement céder son bail pour l'exercice de toute activité commerciale. Le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou admis à une pension d'invalidité bénéficient des dispositions spécifiques (voir la fiche Départ à la retraite du locataire) ;

• autorisation préalable du propriétaire : le contrat peut préciser que le bailleur doit autoriser la cession ce qui lui permet d'agréer ou non le cessionnaire ;

• rédaction de l'acte de cession : le bail peut, par exemple, imposer que l'acte de cession soit rédigé par un notaire ou par un mandataire du propriétaire (un administrateur de bail, par exemple) ;

• solidarité du paiement des loyers et charges entre les locataires successifs : si le bail contient une clause de solidarité, le locataire cédant peut être amené à payer aux lieu et place du repreneur en cas de défaillance de celui-ci. Dès lors, il a tout intérêt à demander des garanties au cessionnaire (cautionnement bancaire ou d’un tiers) afin qu'il puisse se retourner contre une tierce personne pour obtenir le remboursement des sommes .