Le bail commercial 805

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Chapitre 3 : le bail commercial

Les commerçants ne sont pas toujours propriétaires du local dans lequel ils exploitent leur fonds : soit ils n’ont pas les moyens, soit le local n’est pas à vendre. Donc contrat de bail est une solution. Mais il est moins sur juridiquement qu’un droit de propriété, il donne seulement un droit de créance à l’encontre du propriétaire.

De plus, ce contrat peut prendre fin, le commerçant ne pourra plus exploiter son fonds là où il est établit depuis sa création. Problème car la clientèle est en principe attachée au commerçant ou lieu d’exploitation. Si absence de clientèle, disparition du fonds.

Donc le contrat de bail est parfois vital pour l’existence du fonds. Donc le législateur confère à ce contrat un statut particulier et dérogatoire du droit commun. La source de ce droit : L 145-1 et suivants du code de commerce. Interprétation stricte de ce domaine dérogatoire.

Section 1 : domaine d’application du statut des baux commerciaux.

L 145-1 et souvent du code de commerce sont d’OP : les clauses qui y dérogent sont nulles, on peut invoquer NA. Le domaine est strictement défini par trois conditions et portent sur:

• le local

• l’exploitation d’un fonds dans le local

• sur la durée du bail conclu

§1 : les conditions relatives au local

L145-1 du code : le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou des locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité.

? Il précise la notion d’immeuble :

• les terrains non bâtis : en principe, le statut des baux commerciaux ne s’applique aux terrains non bâtis, il exige que les terrains soient construits. Sauf si le locataire a construit avec le consentement express du propriétaire des locaux à usage commercial.

• les immeubles bâtis : ces immeubles sont visés par le texte. Il peut s’agir de bureau, entrepôts, ateliers, surfaces industrielles. L’immeuble dont il s’agit ne doit pas être une construction légère, facilement démontable et mobile. C’est un immeuble bâti, scellé dans le sol, clos et couvert.

Donc on n’applique pas le statut aux mobil home, panneaux publicitaires fixés sur le jardin particulier ( ils ne sont pas clos, ni couvert). De même, la surface mise à la disposition d’un commerçant dans une galerie commerciale n’est pas close.

Le statut s’applique aux locaux accessoires à l’immeuble, nécessaires à l’exploitation. Ex des garages, parking non couvert, habitation de l’exploitant, local de gardiennage...

§2 : les conditions relatives à l’exploitation d’un fonds dans les lieux loués.

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