Droit commercial : Le bail commercial 10450

Exemple de page de Droit commercial : Le bail commercial

Td n°8 : Le bail commercial

Le statut des baux commerciaux ne s’applique que si plusieurs conditions cumulatives sont réunies :

• le preneur

  • le preneur doit avoir la qualité de commerçant inscrit au RCS ou d’artisan inscrit au répertoire des métiers. EXCEPTIONS : le législateur a prévu il y a une extension de statut pour les établissements d’enseignement, les EPIC par exemple

  • Il doit être de nationalité française, être ressortissant de la CE ou d’un pays ayant signé une convention internationale avec la France.

• Conditions relatives au local : le statut particulier ne s’applique qu’aux baux qui portent sur un immeuble ou un local destiné à une exploitation commerciale ou artisanale.

  • Le local doit être clos et couvert. On doit vérifier la solidité et la fixité de l’immeuble.

• Conditions relatives à l’exploitation du fonds :

  • Pour qu’il y ait un fonds de commerce, il faut qu’il y ait une clientèle propre et autonome et doit être rattachée à ce fonds. Il faut donc vérifier toutes les conditions de la clientèle.

  • De plus, le preneur doit agir à ses risques et périls, il doit avoir une totale autonomie de gestion (Arrêt 5 février 2003) même concernant les horaires de travail.

? Dans un cas pratique pour savoir s’il y a application du statut des baux commerciaux, les points les plus importants à vérifier :

• immeuble

• fonds de commerce

• clientèle

• inscription au RCS

En résumé, ce n’est que lorsque la clientèle est réelle et personnelle et que le commerçant, inscrit au RCS, dispose d’une autonomie de gestion dans le cadre d’un emplacement fixe que la législation spéciale a vocation à s’appliquer.

On peut toutefois noter que les parties peuvent, par voie conventionnelle, opter pour les statuts des baux commerciaux, dans ce cas là il faut qu’elles appliquent toutes les dispositions impératives au même titre qu’en passant par voie légale.

Les conventions exclues du statut légal

Certaines conventions sont exclues du statut légal. Il s’agit des conventions trop brèves ou trop longues :

- Les baux de deux ans :

Selon l’article L. 145-5, les parties ont la faculté, lors de l’entrée du preneur dans les lieux, de déroger aux dispositions légales en concluant un bail d’une durée au plus égale à deux ans.

A l’expiration du terme fixé, le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail ni à une indemnité d’éviction. Cependant, si le preneur reste dans les lieux, avec l’accord du bailleur, il se forme alors un bail soumis à la législation spéciale. Mais la jurisprudence atténue la portée de cette règle en considérant que le locataire peut alors renoncer au bénéfice de cette législation et conclure un nouveau bail de deux ans (Civ . 3^e , 20 févr. 1985).

- Contrats de crédit-bail immobiliers

- Conventions d’occupation précaire, le preneur a dû expressément être informé du caractère précaire de la convention.

- Baux emphytéotiques (bail de longue durée : de 18 à 99 ans).

- Concessions immobilières

L’exécution du bail commercial